Hvordan fastsettes eiendomsskatten? 
(Praktisering av Lov om eiendomsskatt)

Se også: 
Taksering av boenheter / Taksering av næringseiendommer, verker og bruk

Taksten fastsettes ved hjelp av 3 hovedelementer:

1. Faktaopplysninger

Før besiktigelse innhentes alle tilgjengelige opplysninger om eiendommen og bygningenes størrelse fra kommunens arkiver. Ut fra erfaring vet vi at disse kan ha både feil og mangler. Vi engasjerer derfor besiktigelsesmenn/kvinner som reiser rundt for å kontrollmåle alle bygningene utvendig. Resultatet av disse oppmålingene vil alle huseiere få tilsendt med mulighet for å korrigere feil.


2. Beregning av sjablongverdi på eiendommen

For å kunne bestemme taksten på eiendommen, vil en innledningsvis beregne en sjablongverdi for eiendommen. Ved denne beregningen benyttes faktaopplysningene sammen med sjablonger/modeller som er fastsatt av sakkyndig nemnd (oppnevnt av kommunestyret). Disse sjablongene omfatter bl.a: 

Etasjefaktor:
Arealer på loft og kjeller har normalt en lågere verdi enn en hovedetasje. Det benyttes derfor faste omregningsfaktorer for å fastsette verdien på arealer i kjeller, sokkel, underetasje, hovedetasje og loft. Det er derfor viktig at bygningsarealene er oppgitt riktig for hver etasje. 

Bygningstypefaktor:
Eiendomsomsetningen i kommunen viser at kvadratmeterprisen er ulik for ulike bygningstyper som eneboliger, rekkehus, fritidsboliger m.v. For å justere for dette, benytter vi en bygningtypefaktor i sjablongen. 

Områdefaktor:
Eiendommens beliggenhet i kommunen vil påvirke omsetningsverdien. Basert på reelle omsetningsverdier i ulike deler av kommunen, vil sakkyndig nemnd fastsette områdefaktorer for de ulike områdene. 


3. Individuell vurdering gjennom utvendig besiktigelse av eiendommen

Dette skjer ved bruk av ansatte besiktigelsesmenn/kvinner. Disse vurderer hvordan din eiendom framstår i forhold til sjablongverdien. For å sikre likebehandling, lages det retningslinjer for hva en skal legge vekt på ved besiktigelsen. Vurderingen vil dreie seg om forhold rundt eiendommen og forhold eiendommen. 

Når besiktigelsen er gjennomført og en har fått kvalitetssikret faktaopplysningene så langt råd er, vil eiendomsskattekontoret framlegge forslag til takst på eiendommene.

Sakkyndig nemnd skal vedta takstene.  

Hvordan kan du få innsyn i taksten på eiendommen din? 

Når sakkyndig nemnd har vedtatt taksten på eiendommen din, vil du få tilsendt dokumentasjon på hvordan taksten er beregnet.

Taksten på eiendommen kan påklages innen 3 uker fra du mottar vedtaket. Klagen må være skriftlig og den må grunngis så godt som mulig. Eiendomsskattekontoret vil ha ferdige skjemaer til dette bruk. Dersom sakkyndig nemnd opprettholder sitt vedtak, går saken til ankenemnda som fatter endelig vedtak.


Hvordan og når fastsettes eiendomsskatten for din eiendom? 

For å kunne beregne eiendomsskatten for din eiendom, trengs følgende opplysninger:

  • Taksten på din eiendom. Den vedtas som nevnt av sakkyndig nemnd
  • Eventuelt bunnfradrag som skal benyttes. Dette vedtas av kommunestyret hvert år i budsjettbehandlingen
  • Skattesatsen som skal benyttes. Denne vedtas også av kommunestyret hvert år i budsjettbehandlingen

Eiendomsskatteloven sier at skattesatsen skal ligge mellom 2 og 5 promille. Første året skal den være 2 promille. Senere kan den økes med maksimalt 2 promille pr år opp til maksimalt 5 promille.
Se gjeldende takst og bunnfradrag i Løten kommune her

(Sist endret 08.10.08)
Til toppen

 

Eiendomsskattetakst 

Taksering av boenheter 

(Vedtatt av sakkyndig nemnd)


1. Takstpliktig areal

Bruksareal (BRA) og åpent areal (OPA) der det ikke er omsluttende vegger.

2. Pris pr m2

Boligenheter kr.7500
Tomteareal – netto tomt kr. 200

3. Arealfaktor

O1 O-plan (boligdelen) 1.0
U1 Sokkel 0.6
Leilighet i underetg. 1.0
K1 Kjeller 0.4
L1 Loft 0.6

01 Uisolert etasje/loft, garasje 0.3
02 Carport/takoverbygg 0.3


4. Bygningstypefaktor

Enebolig/rekkehus/fritidsbolig 1.0
Flermannsboliger 0.9
Boligblokker/leiligheter 1.2


5. Områdefaktor (fastsatt av sakkyndig nemnd 18.08.09)

Skogbygda, Ådalsbruk, Østroa, Lund, Nordbygda: 0.8.
Brenneriroa, Klevbakken: 0.9.
Sentrum, Budor, Mållia: 1.0.
Svaen: 1.5.


6. Vurderingsfaktor

Vurderes ved besiktigelsen.
Indre forhold – standard på tomt og bygninger 0 - 0.5 - 0.9 - 1.0
Ytre forhold - forhold utenfor eiendommen,
som forurensning, støy, utsikt, sol, trafikk.. 0.9 - 1.0


7. Jordbruks- og skogbrukseiendommer

I henhold til eiendomsskatteloven §5h fritas eiendommer som drives som gardsbruk eller skogbruk, med unntak av bygg som helt eller delvis benyttes som bolighus. Dette skal gjelde alle eiendommer med areal over 10.000 m2. Unntaket gjelder også for den del av driftsbygninger og deler av areal som benyttes til annen næringsvirksomhet enn jordbruk/skogbruk. Hver boenhet begrenses til maksimalt 200 m2 BA (beregnet areal) og hver boenhet tillegges en tomt på 1500 m2.
Eiendommer med et areal på mellom 5 000 og 10 000 m2 skattelegges for 5 000 m2. 


8. Andre registreringer

Hytter/fritidseiendommer med punktfeste skal tillegges et tomteareal på 1 000 m2 pr enhet.

Til toppen


Taksering av næringseiendommer, verker og bruk 

Takseringsprinsipper


Taksering av næringseiendommer

Markedsverdien av en næringseiendom kan i prinsipper beregnes på to forskjellige måter, via forrentningsprinsippet eller gjennom teknisk verdi. Begge metodene har vært benyttet i kommuner som har innført eiendomsskatt.

Løten har valgt å benytte forrentningsprinsippet, eller avkastningsprinsippet. Dette baserer seg på en vurdering av næringseiendommens anslåtte leieinntekter i det lokale leiemarkedet. Eiendommens markedsverdi framkommer ved å kapitalisere, dvs beregne nåverdien av, framtidige leieinntekter med fradrag av eiers andel av driftskostnader og antatt ledighet. I beregningen benyttes en kapitaliseringsrente, eller markedets avkastningskrav. Kapitaliseringsrenten er bygget opp av realrente med prosentvise tillegg for markedsrisiko, renterisiko og objektrisiko. For Løten kommune anslås denne renten i utgangspunktet å ligge mellom 9 – 14 %.

Forrentningsprinsippet vil være velegnet for å anslå verdien av en næringseiendom. Metoden bør være lett å akseptere for skatteyterne fordi den baserer seg på de verdielementene som regulerer markedet; leieinntekter og avkastningskrav. Metoden benyttes til verdiberegning av næringseiendommer ved omsetning og regnskapsføring.
 

Taksering av ”Verker og bruk”

I følge eiendomsskatteloven skal bygningers markedsverdi fastsettes som substansverdi, som er det samme som teknisk verdi. Teknisk verdi er gjenanskaffelseskostnaden som nybygg, dvs hva det ville koste å bygge tilsvarende nytt i dag med dagens forskriftskrav med fradrag for verdiforringelse på grunn av slitasje, elde og utidsmessighet. Det legges til tomtekostnader for tomt i byggeklar stand inkl. opparbeidelseskostnader.

Produksjonsutstyret skal kunne inngå i skattegrunnlaget når det utgjør en integrert del av det faste anlegget. Maskinene må være nødvendig for det faste anleggets formål og kan ikke fjernes fra det faste anlegget uten økonomiske ofre som fra et forretningsmessig synspunkt må betegnes som uforholdsmessig.

(juni 2009)

Til toppen