Takseringsprinsipper

Taksering av næringseiendommer

Markedsverdien av en næringseiendom kan i prinsipper beregnes på to forskjellige måter, vha forrentningsprinsippet eller gjennom teknisk verdi. Begge metodene har vært benyttet i kommuner som har innført eiendomsskatt.

Løten har valgt å benytte forrentningsprinsippet, eller avkastningsprinsippet. Dette baserer seg på en vurdering av næringseiendommens anslåtte leieinntekter i det lokale leiemarkedet. Eiendommens markedsverdi framkommer ved å kapitalisere, dvs beregne nåverdien av, framtidige leieinntekter med fradrag av eiers andel av driftskostnader og antatt ledighet. I beregningen benyttes en kapitaliseringsrente, eller markedets avkastningskrav. Kapitaliseringsrenten er bygget opp av realrente med prosentvise tillegg for markedsrisiko, renterisiko og objektrisiko. For Løten kommune anslås denne renten i utgangspunktet å ligge mellom 9 – 14 %.

Forrentningsprinsippet vil være velegnet for å anslå verdien av en næringseiendom. Metoden bør være lett å akseptere for skatteyterne fordi den baserer seg på de verdielementene som regulerer markedet; leieinntekter og avkastningskrav. Metoden benyttes til verdiberegning av næringseiendommer ved omsetning og regnskapsføring.


Taksering av ”Verker og bruk”

I følge eiendomsskatteloven skal bygningers markedsverdi fastsettes som substansverdi, som er det samme som teknisk verdi. Teknisk verdi er gjenanskaffelseskostnaden som nybygg, dvs hva det ville koste å bygge tilsvarende nytt i dag med dagens forskriftskrav med fradrag for verdiforringelse på grunn av slitasje, elde og utidsmessighet. Det legges til tomtekostnader for tomt i byggeklar stand inkl. opparbeidelseskostnader.

Produksjonsutstyret skal kunne inngå i skattegrunnlaget når det utgjør en integrert del av det faste anlegget. Maskinene må være nødvendig for det faste anleggets formål og kan ikke fjernes fra det faste anlegget uten økonomiske ofre som fra et forretningsmessig synspunkt må betegnes som uforholdsmessig.

juni 2009